华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 武汉报道
“建面约40-162平米不限购不限贷公寓”、“华发未来荟超配综合体”，在位于武汉汉阳四新区域的华发荟公馆大楼上，这两个下拉条幅十分醒目。自从2016年武汉发布外地人购房需提供2年纳税社保证明的政策以后，不限购不限贷已经成为奢望，作为商业项目的华发荟公馆因此而成为外地人重点关注的楼盘，尤其在近两年楼市十分活跃的四新地区。
然而，在此背后却是7成首付和加价销售。近日，记者走访了华发未来荟，据销售人员表示，公寓产品十分抢手，目前剩余房源仅为个位数。
记者曾联系华发股份证券事务部并发送采访提纲，但截至发稿之日未收到回复。
售后返租
华发未来荟项目由珠海华发实业股份有限公司（华发股份600325.SH）开发，荟公馆是该项目的商业公寓产品。据了解，华发未来荟总建筑面积40万平米，其住宅项目在2017年上半年第一次开盘，由于市场紧俏，至2017年10月全部卖完，均价约在1.5万元／平米左右。
2月6日，华发未来荟荟公馆取得预售证，记者查询武汉热线房产网发现，荟公馆的预售范围为：办公居住综合楼，办公建筑面积2.09万平米，办公居住综合楼、1#商业至7#商业楼商业建筑面积2.34万平米，另外还有办公居住综合楼公租房建筑面积3261平米。
不过，直到3月10日华发未来荟荟公馆才开盘，其推出建筑面积约21-162平米5.6米层高LOFT，以及建面约306-484平米毛坯花园SOHO，LOFT均价约15000-16000元/平米，SOHO均价约11000-12000元/平米。
销售人员告诉记者，这个价格与周边住宅相比是很有优势的，周边住宅均价在1.7万元／平米左右，并且，公寓不限购不限贷，无论是否武汉户口、名下有多少套房、多少房贷，都没有限制，其实与住宅无异，这里的购房者以居住偏多。
对外地购房者来说，这无疑具有很大的吸引力。不过，买这种房子需要付出一定的“代价”，购房需要7成首付，且贷款最多10年。
销售人员给记者算了一笔账，以11层121平米户型计算，单价1.28万，总房款155万元，首付需要104.6万元，贷款51万元，分期十年，年利率6.86%，月供为5884元。
另外，记者还了解到，荟公馆将22-28层的房源整体包租给希尔顿酒店，户型为40-50平米不等，据其承诺，客户购房后返租8年，每月每平米租金至少52元，基本可以覆盖房贷。不过首付却需要6.5成，贷款最多为10年。
身背1296亿元债务
公开资料显示，华发股份成立于1992年，1994年取得国家一级房地产开发资质，长期在珠海开发房地产项目，2004年于上交所上市。
2017年，华发股份在大本营珠海的毛利率明显下滑。据年报显示，其2017年房地产销售毛利率为28.6%，同比减少4.69个百分点，其中珠海地区毛利率同比减少9.81个百分点，而其他区域均呈现上升趋势。
近年来，华发股份逐渐向大本营以外的地方拓展，实施“立足珠海，面向全国”的发展战略，在珠海之外，已经进驻广州、乌鲁木齐、重庆、武汉、成都等城市，呈现了由单一城市、单一区域向多个城市、多个区域方向发展。
从华发股份在武汉的动作可看出其由城市中心豪宅逐渐向周边区域扩展的开发轨迹。
2014年3月，华发股份以4.97亿元的价格在武汉四新拿下一宗地块，也就是后来的华发未来荟，这也是其在武汉拿下的第三宗地块。华发股份从2013年就已经开始布局武汉市场，2013年11月，其拿下武汉王家墩中央商务区项目，2015年6月，华发股份将武汉二七滨江商务区与青岛路两块地收入囊中，在城市中心开发了高端豪宅项目华发外滩首府和华发中城荟。
这三个项目入市后，给华发股份贡献了相当可观的销售额。根据年报显示，2017年华发股份在武汉实现签约销售89.29 亿元，占总签约销售金额的28.79%，超过乌鲁木齐区域和大本营珠海，成为贡献最大的城市。
不过，尽管武汉区域销售势头迅猛，华发股份2017年整体销售额却同比下降了。2017年华发股份实现销售额310亿元，而2016年销售额为357亿元。
华发股份方面表示，武汉地区已成为公司新的利润贡献点。据了解2017年底，华发股份又集中在武汉斩获7宗地块，分别位于新洲、汉南、东西湖、黄陂，总成交价约52.62亿元。
从土地总储备来看，截至2017年底，华发股份拥有的土地储备建筑面积为877.11万平米。
而在频繁拿地的同时，华发股份的负债也逐渐增加。截至2017年底，华发股份负债1157.67亿元，负债率为82.88%，同比增长3.28%。其中短期借款90.36亿元，同比增长208.61%，一年内到期的非流动负债104.59亿元，比上期增加了23.34亿元。
而2018年第一季度，华发股份又新增138.51亿元负债，截至2018年3月底，其总负债1296.18亿元，负债率为84.68%。
此外，为开发项目，华发股份持续为子公司担保贷款，公告显示，截至 2018年5月16日，公司及子公司对外担保总额为550.73亿元，占其2017 年经审计净资产的463.47%，其中为子公司提供的担保总额为493.84亿元。
责任编辑：张蓓
