（作者为中国人民大学重阳金融研究院客座研究员）
房企发债，近日迎来“中止”潮。在楼市“限购限贷限卖限离”的高压态势下，约束和遏制房企资金流，成为监管层的另一抓手。
据5月31日澎湃新闻网报道，最近两周时间，五家房地产开发企业中止公司债的发行。上交所信息显示，5月30日，房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿。而在5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态也显示为“中止”。5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿。5月25日，另一家房企花样年集团(中国)有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。
房企发债，或能改善供给，但带来市场的更多是“负能量”。
几个周期的楼市调控积累的高杠杆，在本轮周期形成了更强压力。而在本轮调控之前的“去库存”又导致从一线城市、二线热点城市、三四线城市相互传导而致的增量杠杆。降杠杆成为抑制楼市虚火旺盛的当务之急。抑制流向楼市的资金--成为监管层的关切。2016年10月，上证所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，对房企申报公司债预设了许多严苛的条件。这一政策是让符合条件的“好”和“大”的知名房企才有条件申请发债。但凡事皆有两面，好公司和大公司容易发债，在楼市铺的摊子也大，由此滋生的市场风险也大。因此，有些大公司主动“中止”发债，是监管政策的约束下的被动降杠杆，也是企业知难而退的主动降杠杆。降杠杆不是简单的政策口号，也不是虚妄的经济学名词，而是政策面的坚持，并且落实到市场主体的行动中。
高杠杆带来高负债。数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降了近90%(88.17%)。虽然如此，2017年楼市负债率依然畸高，如136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。有市场分析认为，如果按照集中度占行业15%的11家大型房企总负债8万亿来算的话，整个房地产行业的负债总额可能达到了50万亿，相当于去年GDP的60%。
由此可见，楼市降杠杆、降负债成为防范系统性金融风险的重要内容。在楼市需求端各城各市执行史上最严厉的调控措施时，楼市供给侧的降杠杆、降负债的核心内容就是控制流行楼市的资金--尤其是借来的各路资金。
几个周期的沉浮，楼市调控似乎难以走出“宏调变空调”的怪圈。殊不知，楼市轮回的非理性，其实蕴含着政策面的无奈，因为无论怎么调控，中国楼市都不可以硬着陆。楼市不是市场供需两端主演的游戏，而是政府、银行、开放商、购房者形成的深度利益攸关的多边关系。宏调不能任性，只能通过逐步去疴的方式，化解系统性风险，实现各方利益的多赢。
本轮楼市调控看似并未摆脱以往的楼市周期--从去库存的“放”到因城施策的“改”再到从一线、二线传导至三四线城市的最严调控，但政策面给出了破解楼市沉疴顽疾的正解。归纳起来就是中央一再强调的“房住不炒”，给出的破解方案是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
就此而言，本轮楼市调控是走出既往楼市周期的拐点，突破现有的楼市困境，就能建立健康的可持续发展的住房制度，实现“房住不炒”的目标。
房企积累的高杠杆和高负债要“双降”，因而不能放任房企再发债。除非，在风险可控和监管有序的情况下，相关房企能够为“房住不炒”的新住房制度提供可验证的有效供给。现实却是，虽然一二线城市的楼价在调控下不再任性，但是三四线热点城市房价纷纷步入“万元+”时代。伴随着各大城市的“抢人大战”，楼市也趁势搭车进行着最后的狂欢。近日，二线省会城市西安出现“一房难求”，房价“温吞”多年的长沙楼市库存告急。天津“抢人”的后发优势也在推升当地房价，有些城市甚至出现购房摇号的方式。
另据《中国百城住宅库存报告》显示，4月份中国百城住宅库存已经出现连续33个月同比下跌的现象，三四线城市去库存周期为近9年较低。
一方面是众城库存告急，一方面是近90%的高拥房率，更多的人在抱怨房价高企和安居梦想南圆。看似市场悖论，内中逻辑却是：众城库存告急并非真的是“广厦千万间，圆梦亿万人”，而是充满投机泡沫。这也意味着，房企的资本属性与政策面和消费端的安居愿景是不合辙的。
除了继续严控，就是约束涌向楼市的资金流。通过强监管以及调控政策的引导，让房企不能也不敢任性发债就是有效举措。
楼市从乱到治，需要多手段共用。房企不“任性”发债（无论是被动还是主动），彰显这样的事实：房企“任性”变理性，楼市迎来新拐点，“房住不炒”不是梦。
