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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）； 作者：樱桃
2011年，在重庆限购之前，开征房产税之后，孙丽看着别人像疯了一样抢房，她一头雾水，但羊群效应让她跟着订购了6套房。
恰好女儿要去重庆读大学，3套住宅买在女儿名下，还有1套别墅。
当时银行贷款利率已很高，首套利率上浮15%，二套20%，三套25%，正是一轮行情即将结束的顶峰信号。
让孙丽事后感到庆幸的是，由于银行贷款不批，她只买了3套。
七年时间过去了，孙丽当时买的2套渝北区住宅，套内面积1万/平米，现在才涨到1.7万/平米。而别墅位于两江新区，某龙头房企的项目，更是原地不动，原价1.1万/平米，套内190平米，加赠送一共338平米，现价1.2万/平米，7年时间亏的不止是利息，还有机会成本，有点得不偿失。
重庆，一个曾经让投资客闻风丧胆、无利可图的城市，多年来几经折戟，几乎从投资客的视野中消失，如今又重新成为他们的猎物。
重庆房价，这些年以一种极其缓慢的姿态向前爬行，与很多一二线动辄一二三万月供的房奴们相比，重庆人民幸福指数极高，也是目前全国唯一一个尚未限购的中心城市。
因为重庆一直奉行天量供应，以满足市场需求，平抑房价，让老百姓安居乐业。
但在全国一二线城市全线围剿调控的大势下，游资四处窜行，隔壁成都刚刚升级调控，投资者虎视眈眈，而重庆购房者也反映买房的难度在加大，关系户横行，茶水费，一次性付款，购房门槛越来越高。
而市场从2017年开始，也在逐渐发生质变，土地变的越来越贵，2018年，还有一个重大的转变。
重庆楼市当前处于什么阶段？未来房价还会涨多少？重庆何时会限购？在走马观花的两天调研后，我试图从中寻找答案。
鉴于刚刚发生的CD教训，我犹豫了好几天，写了又改，改了又删，担心影响超出我预期，无奈重庆的这次调研报告只能蜻蜓点水，很多分析建议我也不便明说，部分需要大家自己领悟。可关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有全面分析和观点。
1
楼市基本行情
重庆人民开始感到房价上涨，大概是从2016年10月份开始，当时一二线热点城市正处于调控高压期，要结束火爆行情时。
而最先启动的是北滨路和南滨路，2015年4月底，陪我踩盘的小周买了北滨路金融街融景城，套内8300元/平米，现在65-90平米小户型，销售说要卖2.2万/平米，此轮行情启动后涨幅也已经翻倍有余。
二手房，北滨路，国兴北岸江山东区，次新房，77平米，2016年9月链家成交价，7500元/平米，今年4月同户型成交价，1.69万/平米，已经翻倍；江北嘴的寰宇天下天悦从2016年10月的1.5万，涨到今年4月成交价2.5万/平米。
接着是宇宙中心照母山，2015年套内还只要六千多一平米，二手房现在已经涨到1.8万/平米。如恒大照母山、约克郡均已翻倍到2万。
紧接着扩散到周边区域，如礼嘉片区，龙湖两江新宸也翻倍了，套内成交价过2万，华侨城也从8千涨到了2万。新房因为限价，从八九千涨到一万五左右。
据了解，重庆好的片区此轮行情基本都已翻倍，其他区域如大渡口、南岸区、巴南区涨幅相对较低，大概在40%-50%左右，但巴南卖的是建面，主城都是算套内。
统计数据因为重庆面积大所以均价和涨幅都被拉低了，2017年重庆主城区商品房市场量价齐升， 供应2549万平米，同比上升14%；成交3517万平米， 同比上升28%；成交均价8828元/㎡，同比上涨22%。
成交量比供给量要大一千万平米，市场的需求呈现井喷状态，我们踩盘走在重庆主城区，两江新区，大学城，巴南区，能感觉到重庆外围的新房供给量确实很庞大。
虽然过去重庆让周边城市的投资客已丧失信心，但2016年底2017年初，另一批先知先觉的上海、北京投资客进入重庆，他们看中的是重庆房价便宜，资金轮动迟早轮到重庆。
我一个朋友从重庆的几个新楼盘购房者中统计到的数据显示，重庆区县的占比40%-50%，改善型群体占30%-40%，外省的投资客只占3%-5%。
但投资客来势汹汹，整栋整栋扫楼民间传说，反而容易在购房者中形成放大效应。引起了重庆人的担忧，因此越来越多的人担心房价上涨而恐慌性加入购房大军，新一轮行情正式启动。
为了打击外来投资客，2017年重庆也出台了一系列调控政策，比如三无人员不予贷款以及开征房地产税，信贷收紧，目前，三无人员在重庆买房首套房贷利率要上浮30%。叠加土拍收紧，供应结构优化、市场监管严格等调控政策。
但也许重庆认为房价涨的不够多，库存还比较大，重庆的楼市，依然是对外开放的，有条不紊的提升价格，至今没有出台限购政策。包括政策制定者，也给了预售价逐步上涨的机会。
现在重庆人的感受是，新房很难买到，很大部分需要找关系，茶水费，全款优先司空见惯。
比如我在大学城看的恒大未来城，据销售说，一千多人选三百多套房，精装1.1-1.2万的价格，供不应求，基本上都是靠关系。据销售人员的估计，纯投资大概占比20%，投资兼自住占10%，其他以自住兼改善为主，主要是在沙坪坝工作，买不起老城区，大学城价格便宜就会买这边。
昨天听重庆的人说已经开始严查了，收茶水费的接到举报要处罚，杀一儆百，开发商也不敢造次，对购房者来说是好事。
因为重庆的限价一般是两种方式，一种是跟上次开盘相比，涨幅一般在10%，所以开发商都采取小步快跑的方式，一次开盘几十套百来套，形成一种抢购的局面，与二手房有价差的楼盘，开盘基本上都会一抢而空。另一种是根据开发商的拿地成本。
我们踩的十多个楼盘中，只有九龙坡的印江州，带精装2.3万/平米，户型100-150平米，面向改善型群体，一套两百多万起步，性比价不高，所以开盘几个月了还没有卖完，总共有63万平米，体量较大。其他基本上都是开盘就一抢而空。可关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有全面分析和观点。
2
重庆土地变化
重庆地形不平坦，山、江阻隔了区与区之间，各个区被分割的支离破碎，因为路蜿蜒曲折，只要走错一步，转回来可能就是十多里路，路上耗费的时间太长，人不喜欢流动，在没有轻轨、地铁前，人都喜欢在本区买房。
随着轻轨地铁的铺设，重庆的发展一路向北，两江新区，作为国家级新区，成为重庆重点打造的片区，另外，北边由于地势较为平坦开阔，重庆人民可能被高低不平的地方虐久了，突然有这么好的平地，真是太喜欢了。
龙湖在北区开发的项目比较多，重庆对龙湖的认可度又高，所以老重庆富人都往北区搬，这样就带动了新牌坊，冉家坝，人和，照母山，和汽博。加上现在老城区没有地，购买力就外溢到龙兴、蔡家，巴南，茶园，大学城。购房的可选区域进一步扩大。
过去，重庆奉行一个原则，用充足的土地供给量，满足市场的需求，这样房价无论如何都炒不起来，可以保证有需求的人买得起房，所以重庆的房地产市场可以说是全国最健康的，和收入发展水平持平，有持续发展的潜力。
但都市功能核心区，不到300平方公里，土地不可能是无限供应的，卖完了就没了，核心区的项目未来确实是卖一个少一个，开始进入存量房市场。
根据报道，自2002年实施土地储备以来，重庆共储备了约40万亩土地，过去重庆平均每年的土地出让都维持在4万亩，相当于2664万平米。
据“大卫聊地产”统计，2002年-2016年末，重庆累计商品住房成交4.7亿平米，假设按套均100平计算，折合472万套商品存量住房。
去年开始大家发现新的问题了，土地的价格已经涨到了以前的两三倍，如渝北礼嘉，悦来的楼面价已经涨到了一万，就连大学城，巴南，西永，北碚的楼面价都涨到了5000多。
所以大家担心的是，地价越来越高，后面的房价还会便宜吗？
如果是按有的城市严格限价，不管你地价多少，我房价都要限死，比如合肥，成都，那你地价高低就无所谓。
但重庆不是，重庆的限价除了上面说的每次按10%的涨价方式，另一种限价方式是根据开发商的拿地成本，给与开发商一定的利润空间，所以前期拿地便宜的开发商还不存在捂盘惜售的情况。比如印江州去年4月拿地的成本是8277元/平米，批价批到两万多。
因此，目前就全国来说，重庆的限价是最厚道的，至少开发商还有生存的空间。但对购房者而言，假如限价规则不变的话，越到后面，买到的房子，确实可能越贵。
另一个值得关注的变化是，从2018年开始，重庆的住宅用地供应计划大幅缩减。
2018年，重庆的住宅供地计划只有29000亩，对比2017年的38000亩计划，2018年计划减少了9000亩！而过去多年平均保持在4万亩左右。
这是个什么概念呢？2017年，重庆的商品房销售面积达到6700万平米，增长7.3%，其中住宅销售面积5452.65万平方米，增长6.8%。29000亩是1931.4万平米，如果按照3的容积率算，是5794万平米，但我们看看上面礼嘉出让的那些地，容积率都只有1点多。
明白什么意思了不？
根据报道，自2002年实施土地储备以来，重庆共储备了约40万亩土地，距今已有16个年头，天量土地消耗大半。
所以恐怕重庆不会再那么大方的卖地了，哪怕是郊区的地，也要省着点卖。可关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有全面分析和观点。
3
总结
1、我这次在重庆踩盘两天，主城区，两江新区，大学城周边都走马观花看了下（详细的重庆踩盘报告我放在知识星球内了），整体感觉，重庆老城区居住密度非常大，开发已经饱和，重庆因为有酸雨，二手房老化快，所以老破旧价值非常低，前文说了，重庆地形原因，跨区耗时耗力，改善型群体如果想就地改善，只能选择新房，次新房，未来老城区的新盘会越来越少，城中心嘛，因为土地有限，地段决定了价格，好地段的房子长期价值会有提升空间。
2、重庆的远郊，比如大学城，比如两江新区，巴南区，空旷的土地一望无际，新盘供给量非常大，只要肯卖地，依然奉行天量供应，其实重庆外围的房价是炒不起来的，我有个担忧就是重庆不按这个传统的思路运行了，至于为什么，我不方便公开多说。
重庆38个区县，面积8.24万平方公里，重庆户籍人口3394，常住人口3075万，重庆2017年有480万户籍人口外出务工，而外面来重庆的只有167万，可见重庆也是一个人口外流型城市。本地人+外出务工的重庆人回流+外来的人，构成了楼市的核心购买力。9个主城区人口才850万，5500平方公里，盘子太大，接盘侠少，根本炒不动，过去这些年到重庆去炒房的人，收益远不如去隔壁成都买房。
这几年持续去库存，去到今日，投资客算是快要熬出头了，重庆范围广，均价一拉，数据上非常好看，涨的不多，所以重庆到现在都没有XG，但实际上普遍涨了50%以上，按道理是应该XG了，所以隔壁CD才觉得委屈，现在重庆业主闷声发着小财不愿对外说，二手房两百万的房子，一周涨个十万不在话下，重庆二手房迎来了加速冲高的阶段。
不过规律还是那个规律，重庆涨的晚，跌的也晚，逃不过的涨跌周期，涨价先涨核心区，以后跌起来先跌远郊。
3、目前，重庆有些网红区域的房价，比如两江新区的很多板块，从2016年行情启动以来，已经翻倍了，这种最先上涨的片区，往往会最先横盘，后期的上涨空间就不足了，因为房价已经透支，购房者会转而选择市场的洼地，所以这时候千万不要去追涨网红盘，哪怕他未来多么看好，短期还不如老城区只涨了50%的片区，后面这些低洼地肯定会补涨。
4、重庆此轮上涨行情没有结束，刚需和改善型需求可以买，上涨空间，只要不是老破旧，基本上翻倍都没问题。为了践行房住不炒的精神，投资我不能公开给你建议，星球上会补充说明。
5、政策方面，我不敢妄议，什么时候才出限购？这个取决于重庆的库存周期还有多久，什么时候低于8个月，涨幅什么时候体现在国家统计局每个月公布的数据上，才算是真的涨幅，大家自己琢磨下。
6、重庆的前景，看不看好？太长说了没意义，我只说此轮行情，大家一定要明白，人口，GDP，收入这些要素在土地供给面前，都是次要的，市场需求一旦被点燃，成交量持续高于供给量两年到三年后，2018土地供给如果再减少，价格就容易被炒高，而这是我所担心的。
7、CD调控升级后，四川的投资资金被堵住， 可能会有部分外溢到重庆，本身占比并不一定有多少，但要警惕和防范这些资金搅动市场，扰乱市场，引发重庆本地购房者的恐慌，加剧价格的上升。
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