时代财经APP记者 黄银桥
低成本、高利润的旧改往往让开发商们趋之若鹜，但有时候，一不小心，耗费的可能是数十年的光阴。
6月20日，广州产权交易所公布，珠江实业旗下的广州市穗华房产开发有限公司以1元底价挂牌出让广州市兴华房地产发展公司的合作权益，挂牌将于7月17日结束。
珠江实业的这次交易引起关注的除了低至“1元”的挂牌价，同时还牵出了一个开发了将近30年旧改项目。
据时代财经了解，兴华公司成立于1992年10月10日，由穗华房产与香港兴润投资有限公司共同创办，经营范围就是在广州市越秀区解放中路师古巷地段的建设用地进行房产开发、建设、经营和管理商住楼。
根据兴华公司披露，师古巷项目目前已基本完成回迁户安置，但商品楼尚未动工兴建，这也意味着从1992年至2018年，兴华公司对师古巷项目的投资已经长达26年之久。
26年开发一个项目，放在当下高周转的行业背景下，实在有些无法想像。所幸的是，兴华公司等待的日子准备结束了，迎接它的将是今非昔比的房价。
师古巷26年旧改
越秀区解放中路师古巷（现为“师好巷”）曾经是广州一片有名的书院群落，明清时期，不少名门望族为了让进省城考取功名的子弟有落脚之地，开始在这里修建书院和祠堂。道南书院、郑家祠书院、文昌祠书院、冼劲祠书院等都诞生于此。
随着城市的发展，师古巷里的书院大多被拆为平地，或建成新式的住宅楼，或建成学校，而兴华公司负责开发的师古巷项目原址就是其中一部分书院。
1992年，兴华公司开始介入师古巷项目的开发。官方资料显示，穗华房产与兴润投资于1992年9月3日签订合作协议，10月10日兴华公司正式成立。
根据合作协议，兴华公司的投资总额为980万美元，注册资本为500万美元，穗华房产只负责提供建筑用地面积为5581平方米的土地使用权，而兴润投资则需要实缴出资额约980万美元，负责整个项目所需的全部费用。换句话而言，穗华房产负责出地，兴润投资负责出钱，但合作双方在兴华公司的持股比例并没有公开。
关于兴润投资，公开资料中几乎没有过多着墨，仅知道它在香港注册，成立于1992年6月23日，只比签订师古巷项目早三个月，而且兴润投资对外投资的公司也只有兴华公司一家。而兴华公司的法定代表人何智强控股或参股的公司一共有17家，既有物业管理公司，也有贸易公司，同时还有房地产公司等。
作为师古巷项目的实际操盘方，兴华公司的开发速度堪称“龟速”。在漫长的26年时间里，兴华公司大致完成的只是回迁房部分。
据兴华公司披露，在2000年已建有九层住宅楼面积，约12400平方米用于安置回迁户使用。截至2017年6月30日，解放中路师古巷地段的拆迁补偿尚未完全履行完毕，住宅部分已建回迁楼进行安置，临街9户商业铺面113.128平方米尚处于临迁状况，每月尚需支付临迁费用2.224万元，将来要回迁入商品楼进行安置（建筑面积约299.256平方米）。此外，师古巷项目商品楼尚未动工兴建（剩余未开发土地面积约1466.5323平方米）。
换而言之，在过去的26年时间里，兴华公司基本是处于“只出不进”的状态，投资额也超过了原定的980万美元。官方数据显示，截止至2017年6月30日，兴华公司已完成项目投资（开发成本）8307.73万元，折合1226.34万美元，占投资总额980万美元的125.14%，超过注册资本500万美元的投资款726.34万美元。
亏损也是无可避免。截至2018年3月31日，兴华公司营业收入为0，净利润-25.56万元，资产总额1.07亿元，负债总额7157.92万元，所有者权益3501.95万元。
房价已涨20倍
兴华公司用26年开发一个项目，当中付出的时间成本无法估量。所幸的是，兴华公司的苦日子即将到头了。
根据时代财经实地走访，师古巷项目大致呈一“田”字形，北向部分一共有三栋回迁安置房，南向部分的两块空地邻近解放中路，目前为停车场。
项目一位回迁户向时代财经透露，实际上这个项目从1986年就已经开始拆迁，1992年首批回迁入第一栋安置房，当时签约的还是穗华，1998年之后，剩余的居民陆续迁入另外两栋安置房，签约方已经变成了兴华。
如此看来，1992年之前师古巷项目原本由穗华房产一方承担，后来很可能迫于资金压力引入了“金主“兴润投资，这与穗华房产出地不出钱的合作逻辑也基本吻合。
安置房陆续有居民回迁，但剩余的两块空地则在拆迁完成后一直闲置，并沦为停车场。
至于空地为何一直没开发，该回迁户表示，一方面可能开发商没资金，多年前就曾经听说过要出售，甚至有人来了解过项目，但后来又不了了之。再往后，解放中路扩建，把一部分空地占用了，开发商又商讨赔地。
就这样，在各种因由下，师古巷项目的后续开发迟迟未有推进，一直拖到2018年。
时代财经现场了解，这两块闲置了26年的空地即将迎来新一轮开发。目前两个停车场都张贴了同一张通知：“由于本停车场地块已进入建设大楼施工的阶段，现定于4月10日起停止经营及停止放车辆。”
上述回迁户透露，地块已经出了规划图，准备建24层高的商品房，1-3层做商铺，4层以上都是住宅。“最近这段时间，每天都有人过来勘测，围在停车场外面的大树也已经有部分被砍掉了。”
这就意味着，苦等了26年的兴华公司，终于进入了开发商品楼的实质阶段，而这才是师古巷项目真正的收益来源。兴华公司付出的时间成本，最终兑现的将是几何级增长的房价。
资料显示，1992年的广州市区均价3-4千元/平方米，及至2018年6月，安居客数据显示，广州越秀区新房均价已经达到72944元/平方米，与两块空地一路之隔的中曦大厦2018年6月二手房均价为57839元/平方米。粗略估算，师古巷项目的价格增长将超过20倍。
对于这样一块“肥肉”，穗华房产为何要放弃？兴华公司公布的《重大事项及其他披露内容》一文中透露出蛛丝马迹。
文中称，根据穗华房产与兴润投资1995年3月23日签订的《协议书》和2016年12月19日签订《补充协议书》的内容，穗华房产在原合同中享有的35%利润分配权益已全部兑现完毕，穗华房产在兴华公司中不再享有任何利润分配权益，兴华公司持续经营所发生的法律和经营风险以及依法纳税等义务由兴润投资和兴华公司承担。
换言之，作为出地不出钱的一方，穗华房产早已提前获利，如今以“1元”转让更多可能只是形式，兴润投资作为享有优先购买权的一方，成为得主也是大概率事件。而穗华房产的退出，某种程度上也在证明，师古巷项目即将进入开发的新阶段。
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